Купили квартиру, а на ней долг за капремонт прежнего собственника — что делать

Капремонт — долг за стенами, а не за человеком

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества дома распространяется на всех собственников помещений в доме, а при переходе права собственности к новому владельцу переходит и неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Проще говоря: этот долг привязан к квартире, а не к человеку, который его накопил.

Это принципиально отличается от долгов за электричество, воду, отопление и другие коммунальные услуги — они остаются личным обязательством прежнего собственника и на нового покупателя не переходят ни при каких обстоятельствах.

Простая справка решает проблему

• —Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт — её выдаёт региональный фонд капремонта или оператор, обслуживающий счёт дома.
• —Проверьте это самостоятельно, если возможно, — многие региональные операторы дают возможность узнать задолженность по адресу через личный кабинет или сайт, без участия продавца.
• —Уточните способ формирования фонда — деньги на специальном счёте дома или у регионального оператора. От этого зависит, куда конкретно обращаться за проверкой и последующими платежами.
• —Пропишите в договоре купли-продажи гарантию продавца об отсутствии задолженности с ответственностью за недостоверность этого заверения — это даёт основание для взыскания с продавца, если долг всё же обнаружится.

Суммы долга по капремонту при длительной неуплате достигают сотен тысяч рублей — для квартир в старых домах, где взносы не платились годами, стоит проверять это так же тщательно, как и обременения на самой квартире.

Насколько сильна ваша позиция

Пять вопросов — и вы увидите оценку и список документов, которые понадобятся.

Что сделать по шагам

Что делать, если долг уже обнаружен после покупки

Разделите требование на основной долг и пеню — пеню оспаривайте со ссылкой на то, что нарушение допустил прежний собственник. Основной долг, скорее всего, придётся погасить как текущему собственнику, но вы вправе параллельно требовать возмещения этой суммы с продавца, если в договоре была гарантия отсутствия задолженности либо продавец умолчал о ней при переговорах.

Если условия договора не содержат заверений об отсутствии долгов и продавец прямо не скрывал информацию, взыскать эту сумму с него будет сложнее — это ещё один аргумент в пользу тщательной проверки и правильного оформления договора до сделки, а не после.

Частые ошибки

• —Проверяют только обычные коммунальные долги. Капремонт — отдельная система расчётов, требующая отдельного запроса именно к фонду или оператору.
• —Не включают в договор гарантию об отсутствии задолженности. Без этого условия взыскать сумму с продавца после обнаружения долга значительно сложнее.
• —Платят пеню вместе с основным долгом не глядя. Пеню за чужую просрочку платить не обязаны — это можно и нужно оспаривать отдельно.
• —Откладывают проверку до появления писем от фонда. К этому моменту долг уже стал вашей проблемой как текущего собственника — проще проверить заранее.

Срок исполнения: 1–3 месяца.

Стоимость услуг: от 25 000 до 50 000 ₽ (ориентировочно, точная цена — на консультации).