Ключевой вопрос — прошёл ли минимальный срок владения. Если прошёл, налога нет вообще. Если нет — есть законные способы его уменьшить, а иногда и обнулить.
Срок владения — не всегда 5 лет. В нескольких случаях он сокращается до 3 лет, а для семей с детьми — вовсе до нуля.
Декларация нужна не всегда. Если срок истёк — не нужна вовсе. Если доход не больше 1 млн ₽ и других продаж недвижимости в году не было — тоже.
Цена в договоре не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи — иначе налог посчитают от кадастра, а не от указанной суммы.
Выбирайте способ уменьшения налога заранее. Вычет 1 млн ₽ или реальные расходы на покупку — применить оба одновременно нельзя.
Единственное жильё, наследство (от кого угодно), дарение от близкого родственника, приватизация, рента.
Все остальные случаи — обычная покупка, дарение не от близкого родственника.
Для семей с двумя и более детьми — минимальный срок вообще не действует (0 лет), если при этом улучшаются жилищные условия: кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн ₽, у семьи нет другого жилья большей площади, а новое куплено до 30 апреля следующего года.
Единственным жильё считается, если на момент продажи у вас нет другой квартиры или дома, либо новое жильё куплено не позднее 90 дней до продажи старого.
Пункт 3 статьи 217.1 НК РФ. Проверено на 8 августа 2026 года.
Налоговая база = цена продажи (или 70% кадастровой стоимости, если она выше) минус вычет. Вычет можно взять либо фиксированный 1 000 000 ₽, либо документально подтверждённые расходы на покупку этой недвижимости — что выгоднее.
Ставка — 13% на прибыль до 2,4 млн ₽, 15% на часть свыше. При продаже нескольких объектов имущества в одном году прибыль суммируется, а не считается по каждому отдельно.
Статья 220 НК РФ. Проверено на 8 августа 2026 года.
Оцените свою ситуацию
Пять вопросов — и вы увидите оценку и список документов, которые понадобятся.
Порядок действий
Считать, что срок владения одинаков для всех ситуаций. Наследство и приватизация дают 3 года, обычная покупка — 5.
Занижать цену в договоре ниже 70% кадастра. Налоговая всё равно посчитает от кадастровой стоимости — экономии не будет, а риски вырастут.
Пытаться применить и вычет, и расходы одновременно. Нужно выбрать один способ уменьшения налоговой базы.
Не подавать декларацию, думая, что раз налог нулевой — она не нужна. Декларация обязательна, если расходы обнулили налог, но доход всё равно превышал 1 млн ₽.
Срок исполнения: 2–3 месяца.
Стоимость услуг: от 25 000 до 50 000 ₽ (ориентировочно, точная цена — на консультации).
Разберём документы и подскажем конкретные шаги для вашего случая. Первая консультация — бесплатно.