Продавец расстался с супругом, развод не оформили или оформили давно, а квартиру продал единолично, без нотариального согласия. Через год-полтора приходит иск: бывший супруг требует признать сделку недействительной. В отличие от истории с наследниками, здесь закон защищает покупателя куда слабее — риск реальный, и разбираться в нём стоит ещё до подписания договора.
Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это не год с даты продажи и не год с даты развода — отсчёт начинается именно с момента осведомлённости, который иногда наступает спустя годы.
Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ в редакции Федерального закона № 310-ФЗ от 14.07.2022. Проверено на 8 августа 2026 года.
Почему это серьёзный риск
Закон различает два случая. Для обычных сделок с совместным имуществом супругов согласие второго супруга презюмируется, и оспорить продажу можно, только доказав, что покупатель знал о несогласии. Но для недвижимости, сделок с обязательной нотариальной формой или подлежащих государственной регистрации, действует более строгое правило: нотариально удостоверенное согласие супруга обязательно, и его отсутствие — самостоятельное и куда более весомое основание для оспаривания (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Судебная практика по вопросу, нужно ли при этом дополнительно доказывать недобросовестность покупателя, до сих пор не полностью единообразна — эта норма менялась в 2022 году и продолжает уточняться судами. Рассчитывать на автоматическую защиту как в истории с добросовестным приобретателем наследства здесь не стоит.
Многие ошибочно полагают: раз продавец в разводе, согласие бывшего супруга не нужно. Это не так — если квартира куплена в браке и являлась совместной собственностью, а после развода раздел имущества не производился, обязанность получить согласие сохраняется, пока имущество формально остаётся совместным. Развод сам по себе не превращает общую собственность в личную собственность одного из бывших супругов.
Ситуация особенно рискованна, когда продавец утверждает, что «всё давно решено», но документально раздел имущества не оформлен — устные договорённости между бывшими супругами правовой силы для третьих лиц не имеют.
Как проверить заранее
Обычная выписка из ЕГРН историю брака продавца не показывает вообще — это единственная категория информации, которую нужно выяснять напрямую у продавца и через нотариуса.
Оцените свои шансы
Пять вопросов — и вы увидите оценку и список документов, которые понадобятся.
Порядок действий
Проверьте дату, когда истец узнал о сделке, — это ключевой факт для оценки соблюдения годичного срока. Соберите все документы о добросовестности покупки: договор, расписки об оплате, переписку с продавцом, где обсуждалось семейное положение. Если сделка была нотариальной, запросите у нотариуса материалы проверки — это может подтвердить, что на момент сделки не было формальных препятствий.
Если суд всё же признает сделку недействительной, по общему правилу стороны возвращаются в первоначальное положение: покупатель возвращает квартиру, продавец обязан вернуть уплаченные деньги. Практическая проблема в том, что взыскать деньги с недобросовестного продавца реально не всегда удаётся быстро и полностью — это стоит учитывать при оценке общих рисков сделки.
Срок исполнения: 3–6 месяцев.
Стоимость услуг: от 45 000 до 90 000 ₽ (ориентировочно, точная цена — на консультации).
Разберём документы и подскажем конкретные шаги для вашего случая. Первая консультация — бесплатно.