Доход от сдачи квартиры нужно учитывать независимо от того, приходит плата наличными или переводом. Для обычного физического лица возможны НДФЛ либо, при выполнении условий, налог на профессиональный доход. Выберите режим до получения дохода, заключите письменный договор и сохраняйте расчёты: задним числом превратить уже полученную арендную плату в доход самозанятого нельзя.
Если наниматель — обычное физическое лицо, арендодатель-резидент сам декларирует доход. К основной налоговой базе применяется прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн рублей, затем 15% к части от 2,4 до 5 млн, 18% к части от 5 до 20 млн, 20% к части от 20 до 50 млн и 22% к превышению 50 млн рублей. Учитывается совокупная основная база за год, а повышенная ставка применяется не ко всей сумме, а к соответствующей части.
Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивают не позднее 15 июля. Для налогового нерезидента доход от российской недвижимости обычно облагается по ставке 30%. Если квартиру арендует организация или ИП, они могут быть налоговым агентом: проверьте договор, удержания и справку о доходах, чтобы не заплатить повторно.
НПД подходит для сдачи жилого помещения, но не иной недвижимости; годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.
Ставка составляет 4% при расчётах с физическим лицом и 6% при расчётах с организацией или ИП.
На каждый платёж формируют чек в приложении «Мой налог». По доходу на НПД ежегодная 3-НДФЛ не подаётся.
Нельзя иметь работников по трудовым договорам и нарушать другие ограничения специального режима.
Регистрация самозанятого действует на будущие поступления. Доход, полученный до регистрации, декларируется по применимым правилам НДФЛ.
Договор найма или аренды, акт передачи, опись имущества и условия возврата обеспечительного платежа.
Банковские выписки, расписки по наличным платежам, чеки НПД либо декларации и документы об уплате НДФЛ.
Раздельный расчёт платы, коммунальных расходов, обеспечительного платежа и возмещения ущерба.
Название перевода в банковском приложении не определяет налог само по себе. Важно экономическое содержание платежа и документы. Не маскируйте плату под «подарок» и не составляйте договор задним числом.
Не игнорируйте документ: проверьте инспекцию, период, срок ответа, источник сведений и расчёт.
Сопоставьте поступления с договором. Отделите арендную плату от возврата долга, обеспечительного платежа и иных сумм, подтвердив каждую документами.
Представьте договор, выписки, чеки «Мой налог», декларации и пояснение. Не удаляйте операции и не создавайте фиктивные документы.
Если доход пропущен, подайте декларацию или уточнение и уплатите налог и пени. Если инспекция ошиблась — возражайте по фактам и расчёту.
Оцените свои шансы
Ответьте на пять вопросов и отметьте один вариант в каждой строке.
Статьи 208, 210, 224, 226, 228 и 229 НК РФ; статьи 4, 6, 10 и 14 Федерального закона № 422-ФЗ.
Нормы и сроки проверены по состоянию на 18 августа 2026 года.
Срок исполнения: 2–8 недель.
Стоимость услуг: от 15 000 до 40 000 ₽ (ориентировочно, точная цена — на консультации).
Разберём документы и подскажем конкретные шаги для вашего случая. Первая консультация — бесплатно.