Главная → Жильё и земля → Сделка с пожилым продавцом

Сделка с пожилым или психически нездоровым продавцом

Продавец не стоит на учёте в ПНД, но страдает деменцией или возрастными изменениями. После продажи родственники подают иск, проводят посмертную экспертизу и разваливают сделку. Разберём, как проверить продавца и защититься.

Правовая база

—Ст. 177 ГК РФ — недействительность сделки, совершённой в состоянии, когда лицо не могло понимать значение своих действий.
—Ст. 29 ГК РФ — признание гражданина недееспособным вследствие психического расстройства.
—Ст. 30 ГК РФ — ограничение дееспособности вследствие пристрастия к азартным играм, алкоголю или наркотикам.
—Ст. 178, 179 ГК РФ — недействительность сделки под влиянием заблуждения или обмана.
—П. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 — разъясняет применение ст. 177 ГК РФ.

Проверено на 12.08.2026.

Как оценивается ситуация

Даже если продавец не признан недееспособным и не состоит на учёте в ПНД, сделка может быть оспорена, если докажут, что в момент продажи он не понимал значения своих действий. Суд назначает посмертную судебно-психиатрическую экспертизу — если она установит неспособность понимать значение действий, сделка признаётся недействительной, а квартира возвращается родственникам.

Оцените свои шансы

Насколько сильна ваша позиция

Пять вопросов — и вы увидите предварительную оценку и список документов.

Порядок действий

Что сделать по шагам

Что можно требовать

При покупке: справок из ПНД и НД, нотариального удостоверения сделки, предсделочной экспертизы. При оспаривании: если суд оставит квартиру за родственниками — возврата уплаченных денег с продавца (но если продавец умер, получение денег проблематично).

Частые ошибки

—Не проверять психическое состояние пожилого продавца.
—Считать, что отсутствие учёта в ПНД гарантирует дееспособность.
—Не сохранять доказательства адекватности продавца в момент сделки.
—Покупать квартиру у пожилого человека без нотариуса и свидетелей.

Срок исполнения: 2–4 недели на проверку перед покупкой, при иске — от 6 месяцев с экспертизой.

Стоимость услуг: от 30 000 до 65 000 ₽ (ориентировочно, точная цена — на консультации).

Нужна помощь по вашей ситуации?

Разберём документы и подскажем конкретные шаги для вашего случая. Первая консультация — бесплатно.

Записаться на консультацию